오늘 다뤄볼 기업은 미국의 상업용 부동산 임대 기업 리얼티인컴이다. (티커: O) 매달배당금을 지급하는 기업으로, 미국주식에서 배당주로 유명하다.
최근 미국에서 상업용 부동산의 공실이 커지면서 위기론이 불거지고 있지만, 리얼티인컴에는 큰 해당사항이 없는 문제다. 리얼티인컴은 흔히 우리가 알고 있는 "상가"를 보유하는 기업이고, 문제가 되는 곳은 "사무실" 쪽이기 때문이다.
리얼티인컴에 대해서 더 자세히알아보자.
기업 개요
24년 2월 25일 기준 주가 52.94달러, 시가총액은 45.68B이다.
배당금은 매월 주당 0.2565달러씩 지급 중이고, 이 주식을 매입했을 때의 배당률(시가 배당률)은 5.8%다.
주가는 1년 전보다 약 20% 하락한 상태고, 코로나 전 2020년 전고점은 80달러다.
부동산을 매입해서 임대를 통해 수익을 내는 기업인만큼 대출을 많이 내는 회사다. 미국의 공격적인 기준금리 인상으로 대출금리가 크게 올라서 대부분의 리츠가 약세를 보이고 있는 중이다.
사업 구조
앞서 말했듯이 리얼티인컴은 상업용 부동산을 매입해서 세입자들에게 월세를 받아 수익을 낸다.
영국, 미국 등 다양한 지역에 건물을 보유 중이다.
리츠 기업은 그 기업의 포트폴리오가 아주 중요하다. 특정 지역 또는 특정 세입자에게 매출이 집중된 구조를 가진 경우, 세입자의 안정성에 의해 크게 피해를 입을 수 있기 때문이다.
리얼티인컴의 산업별 포트폴리오는 아래와 같다.
식료품 매장 11.4%, 편의점 10.2%, 달러스토어(다이소 같은 천원샵) 7.1%, 주택용품 매장 5.9%, 약국 5.5%, 레스토랑 등 다양한 산업군에 분포되어 있다.
대부분의 포트폴리오가 흔히들 알고 있는 중형, 대형 상가에 포진되어 있다. 우리나라로 따지자면 코스트코, 홈플러스, 다이소, 이케아, 타이어뱅크? 등에 해당할 것 같다.
소비가 줄어들어 침체가 오게 된다면, 이런 매장들의 세입자들은 수익이 줄어들어 사업을 지속할 수 없을 수도 있다.
하지만, 리얼티인컴의 임대기업 상위 20곳을 보면 대부분이 대형기업이기 때문에 어지간한 경기침체쯤은 버틸 수 있을 것 같이 보인다.
상가 투자에 있어서 가장 중요한 것이 공실률을 관리하는 것인데, 리얼티인컴은 평균 98.2%에 2023년 현재는 98.6%의 상가 사용률을 기록하고 있다. 공실이 거의 없다는 의미다. 2008년 금융위기에도 96% 중반대로 떨어졌던 게 가장 공실률이 심했던 시기였다.
리얼티인컴 사업의 수익성
위 그래프는 2009년부터 현재까지의 매출 그래프다. 매출이 계속해서 우상향해왔다. 2021년에 매출이 크게 늘어난 것은 대형 부동산기업 VEREIT와의 인수합병 때문이었다. 리얼티인컴은 VEREIT기업을 합병한 후 오피스 부동산부문만을 떼어내 Orion office reit(ONL)이라는 회사를 새로 설립했었다. (미국의 상업용 부동산 이슈로 인해 주가가 폭락한 상태다)
리츠기업의 현금수익을 나타내는 AFFO는 23년 4분기 기준 731M 달러로, 주당 1.01달러 수준이다.
배당금 주당 0.25달러를 지급하고도 수익이 많이 남는 상태여서, 앞으로의 배당금 인상 가능성도 있다.
23년 4분기 매출은 지난해 대비 20% 넘게 상승했지만, 실질 수익인 AFFO는 1%밖에 증가하지 않았다는 점은 아쉬운 부분이다. 4분기 실적에 대한 부분은 위 블로그에 정리하였으니 참고하자.
리얼티인컴의 매출 대비 실제 수익률은 약 7% 정도다.
2024년 가이던스의 목표 성장률은 약 4.3% 정도다.
참고할 점
부동산 건물 매입을 위해서는 자금 조달이 필요한데, 이를 위해서 대출을 받을 수도 있고 신규 주식을 발행할 수도 있다.
위 그래프에서 보듯이, 리얼티인컴은 주식 발행을 상당히 자주, 많이 하는 회사다. 주주들의 돈으로 부동산을 매입하는 셈이다. 주식수가 늘어난 만큼 시가총액이 늘게 되어서 주가에는 악영향을 미치는데, 리얼티인컴이 꾸준히 성장했음에도 주가는 크게 오르지 않은 이유가 바로 이것 때문인 듯하다. (리얼티인컴은 10년 전에도 주가가 50달러대였다.
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